Í 2.3. kafla byggingarreglugerðar kemur fram hvenær sækja þarf um byggingarleyfi. Almenna reglan er að sækja þarf um byggingarleyfi fyrir öllum nýjum mannvirkjum, viðbyggingum og breytingum t.d. á útliti, burðarkerfi og lagnakerfum.
Ýmsar minniháttar framkvæmdir sem tilgreindar eru í 2.3.5. gr. eru þó undanþegnar byggingarleyfi. Sumar framkvæmdir sem undanþegnar eru byggingarleyfi þarf að tilkynna til leyfisveitanda og má þá ekki hefja framkvæmdir fyrr en borist hefur tilkynning frá leyfisveitanda um að framkvæmdin sé í samræmi við skipulagsáætlanir og innan þeirra marka sem tilgreind eru í 2.3.5. gr.
Sótt er um tilkynningarskylda framkvæmd rafrænt inn á þjónustugátt Borgarbyggðar. Ekki er krafist að skila inn teikningum á pappír fyrr en að málið hefur verið samþykkt og nægir að fá teikningar á PDF-formati til yfirferðar.
Minniháttar breytingar á burðarveggjum, eldvarnarveggjum, votrýmum eða eldhúsi innan íbúðar.
Endurnýjun léttra innveggja í atvinnuhúsnæði, þó ekki burðarveggja og eldvarnarveggja.
Utanhúss: Nýklæðning þegar byggðra bygginga og minniháttar breytingar á burðarvirki.
Ein viðbygging við mannvirki þar sem eftirfarandi kröfur eru uppfylltar:
Viðbyggingin er innan byggingarreits.
- Flatarmál viðbyggingar er að hámarki 40 m².
- Viðbyggingin er á einni hæð.
- Eitt lítið hús, s.s. gestahús, bílskúr (viðbygging eða stakstæður), vinnustofa o.þ.h., á lóð þar sem þegar er til staðar íbúðar‐ eða frístundahús, enda sé um að ræða hús sem er hluti þeirrar eignar sem fyrir er á lóðinni og eftirfarandi kröfur eru uppfylltar:
- Húsið er innan byggingarreits.
- Flatarmál húss er að hámarki 40 m².
- Brunamótstaða veggja er slík að fullnægjandi brunahólfun náist á milli húsa.
- Mesta hæð þaks húss er 3,5 m mælt frá yfirborði jarðvegs.
- Smádreifistöðvar fyrir raforkudreifingu, dæluhús hita‐, vatns‐ og fráveitu og önnur lítil hús veitukerfa ef eftirfarandi kröfur eru uppfylltar
- Flatarmál húss er að hámarki 15 m².
- Mesta hæð þaks er 2,5 m mælt frá yfirborði jarðvegs
Vakin er athygli á að heimild 4. og 5. töluliðs nær einungis til þess að reisa eina viðbyggingu eða eitt hús á hverri lóð. Ekki er heimilt að byggja annað hús síðar á sömu lóð án byggingarleyfis. Einnig er vakin athygli á að lítið hús skv. 5. tölulið þarf að vera hluti þeirrar eignar sem fyrir er á lóðinni. Þá nær 5. töluliður einungis til lóða þar sem fyrir eru íbúðar‐ eða frístundahús. Ef um er að ræða lóð fyrir atvinnuhúsnæði þarf að sækja um byggingarleyfi fyrir litlum húsum. Viðbyggingar skv. 4. tölulið eru hins vegar heimilar óháð gerð hússins sem byggt er við. Sækja þarf um byggingarleyfi fyrir breyttri notkun þegar byggðra húsa, t.d. ef bílskúr er breytt í íbúð.
Skilyrði er að viðkomandi framkvæmd sé í samræmi við deiliskipulag, alla skilmála þess og innan byggingarreits. Ef deiliskipulag liggur ekki fyrir þarf að sækja um byggingarleyfi fyrir framkvæmdum sem falla undir 3.‐6. lið skv. almennum reglum.
Hönnuður þarf að rökstyðja í greinargerð sinni að viðkomandi framkvæmd sé innan framangreindra marka. Ef framkvæmdin uppfyllir ekki skilyrði t.d. um stærðarmörk eða aðra skilmála skipulags þarf að sækja um byggingarleyfi fyrir henni skv. hefðbundnum reglum.
Leiki vafi á því hvort mannvirki sé háð byggingarleyfi skal leita niðurstöðu úrskurðarnefndar umhverfis‐ og auðlindamála, sbr. 4. mgr. 9. gr. laga um mannvirki. Niðurstaða nefndarinnar skal liggja fyrir innan eins mánaðar frá því að slíkt erindi berst.
Tilkynning byggingarfulltrúa um að framkvæmdin sé innan marka og í samræmi við skipulag er kæranleg til úrskurðarnefndar umhverfis‐ og auðlindamála, sbr. 59. gr. laga um mannvirki.
Tilkynningu til byggingarfulltrúa skulu fylgja eftirfarandi gögn:
a. Greinargerð hönnuðar um að breytingin sé innan þeirra marka sem tilgreind eru í 2.3.5. gr. og rökstuðningur fyrir því að breytingin uppfylli kröfur byggingarreglugerðar og samræmist skipulagsáætlunum.
Þannig þarf hönnuður t.d. að rökstyðja að breytingar á burðarveggjum innanhúss í íbúðarhúsnæði séu minniháttar, að uppfylltar séu allar kröfur byggingareglugerðar um öryggi, hollustuhætti og aðgengi og að framkvæmdin sé í samræmi við skilmála deiliskipulags.
b. Viðeigandi hönnunargögn
Allar sömu reglur gilda um hönnun tilkynningaskyldra framkvæmda og þær sem háðar eru byggingarleyfi. Þannig þarf t.d. að afhenda byggingarfulltrúa aðal‐ og séruppdrætti vegna viðbygginga og lítilla húsa. Ef um er að ræða breytingu á þegar byggðu mannvirki þarf einungis að afhenda hönnunargögn sem snúa að breytingunni að mati hönnuðar.
Greinargerðir og hönnunargögn skulu gerð af löggiltum hönnuðum á þeim sérsviðum sem breytingin nær til og gilda allar viðeigandi kröfur 4.2. – 4.5. kafla byggingarreglugerðar um hönnunargögnin. Hönnuður sem áritar slíka uppdrætti og greinargerð ber ábyrgð á því gagnvart eiganda að framkvæmdin sé hönnuð á faglega fullnægjandi hátt í samræmi við viðurkenndar venjur, staðla og ákvæði laga og reglugerða um mannvirki og mannvirkjagerð. Ef ekki fylgja tilkynningu fullnægjandi gögn eða þau eru ekki undirrituð af löggiltum hönnuði er eiganda tilkynnt um það og gefinn kostur á að bæta úr. Sé það ekki gert getur byggingarfulltrúi krafist þess að sótt verði um byggingarleyfi fyrir framkvæmdinni.
Yfirferð byggingarfulltrúa vegna tilkynntra framkvæmda takmarkast við það að fara yfir hvort framkvæmdin samræmist skipulagsáætlunum og hún sé innan þeirra marka sem tilgreind eru í ákvæðinu.
Gæta skal að því að byggingarfulltrúi þarf að leita umsagnar skipulagsfulltrúa sveitarfélags ef vafi leikur á því hvort framkvæmd samræmist skipulagsáætlunum sveitarfélagsins, sbr. 5. mgr. 2.4.2. gr. byggingarreglugerðar.
Ekki er gert ráð fyrir að byggingarfulltrúi yfirfari hvort framkvæmdin uppfylli kröfur byggingarreglugerðar, heldur einungis hvort hún uppfylli skilyrði 2.3.5. gr. og er innan þeirra marka sem þar eru tilgreind. Þannig yfirfer byggingarfulltrúi aðeins hvort lítið hús á lóð er innan stærðar‐ og hæðarmarka, hvort brunamótstaða veggja tryggi fullnægjandi brunahólfun milli húsa og hvort skilmálar skipulags séu uppfylltir. Yfirferð og ábyrgð á því hvort aðrar kröfur byggingarreglugerðar eru uppfylltar er í höndum viðkomandi hönnuðar og eiganda, háð innra gæðaeftirliti hönnuðarins.
Byggingarfulltrúi skal staðfesta móttöku tilkynningar eins fljótt og unnt er og tilkynnir hann viðkomandi innan 20 virkra daga um það hvort framkvæmdin samræmist skipulagsáætlunum og sé innan þeirra marka sem tilgreind eru í 2.3.5. gr. Byggingarfulltrúi getur með skriflegum hætti áskilið sér lengri frest, allt að 20 virkum dögum, og skal hann þá tilgreina ástæður tafanna og hvenær tilkynningar sé að vænta.
Óheimilt er að hefja tilkynningaskylda framkvæmd fyrr en jákvætt svar hefur borist frá byggingarfulltrúa. Sé ráðist í tilkynningaskylda framkvæmd án samþykkis byggingarfulltrúa er honum heimilt að stöðva framkvæmdir eða notkun tafarlaust og fyrirskipa lokun mannvirkisins sbr. 2. málsl. 1. mgr. 55. gr. laga um mannvirki.
Tilkynning veitir aldrei heimild til að hefja framkvæmdir ef um byggingarleyfisskylda framkvæmd er að ræða. Sé ráðist í framkvæmdir sem háðar eru byggingarleyfi án þess að byggingarleyfis sé aflað er unnt að beita þvingunarúrræðum laga um mannvirki. Sjá m.a. leiðbeiningar Mannvirkjastofnunar nr. 2.9.1. og 2.9.2.
1. Hönnun mannvirkis
Eigandi sem hyggst ráðast í framkvæmd sem fellur undir 2.3.5. gr. þarf að ráða sér löggiltan hönnuð með gæðastjórnunarkerfi til að vinna þau gögn sem krafist er vegna tilkynningarinnar. Eigandi ber síðan ábyrgð á því að við hönnun, byggingu og rekstur mannvirkisins sé farið að kröfum laga um mannvirki og byggingarreglugerðar. Gæta þarf þess að framkvæmdin sé innan þeirra marka sem skilgreind eru í 2.3.5. gr. og að skilyrði þeirrar greinar, t.d. um stærð mannvirkisins og staðsetningu, séu uppfyllt. Ef skilyrðin eru ekki uppfyllt, t.d. ef skipulagsskilmálar leyfa ekki mannvirki af þessu tagi, bygging er utan byggingarreits, hún er stærri en tilgreint er í ákvæðinu, brunahólfun milli húsa ófullnægjandi eða breyting innanhúss er meiriháttar þá er um byggingarleyfisskylda framkvæmd að ræða sem sækja þarf um heimild fyrir á hefðbundinn hátt.
2. Bygging mannvirkis
Eiganda er heimilt að hefja framkvæmd eða breytingu sem tilkynnt hefur verið þegar honum hefur borist tilkynning frá byggingarfulltrúa um að hún sé í samræmi við skipulagsáætlanir og innan þeirra marka sem tilgreind eru í 2.3.5. gr.
Ekki er gerð krafa um byggingarstjóra fyrir verkið eða að iðnmeistarar staðfesti ábyrgð sína gagnvart byggingaryfirvöldum. Framkvæmdir eru á ábyrgð eiganda sem þarf að gæta þess að ráða fagmenn til verksins og tryggja að fylgt sé kröfum laga og reglugerða og þeim hönnunargögnum sem afhent voru byggingaryfirvöldum vegna tilkynningarinnar. Engar áfangaúttektir fara fram á byggingartíma og ekki öryggis‐ eða lokaúttekt. Verði byggingarfulltrúi þess var að framkvæmd er ekki í samræmi við þau gögn sem fylgdu tilkynningu þá er honum heimilt að grípa til viðeigandi úrræða skv. lögum um mannvirki og byggingarreglugerð.
Eigandi ber ábyrgð á að ekki skapist hætta fyrir fólk og eignir vegna mannvirkisins. Hann skal einnig gæta þess að fyrirhugaðar framkvæmdir séu í samræmi við gildandi skipulagsáætlanir, ber ábyrgð á að ekki sé gengið á rétt nágranna og að virt séu ákvæði laga um fjöleignarhús.
Þegar um er að ræða minniháttar breytingar á burðarveggjum og eldvarnarveggjum í íbúðarhúsnæði skv. a‐lið 2.3.5. gr. og framkvæmdir og breytingar samkvæmt h‐, i‐ og j liðum sömu greinar (viðbyggingar, lítil hús á lóð og smáhýsi veitna) skal eigandi senda byggingarfulltrúa stutta lýsingu með upplýsingum um lok framkvæmdarinnar sem skal árituð af þeim aðila sem sá um framkvæmdina eða breytinguna. Lok annarra framkvæmda þarf ekki að tilkynna byggingarfulltrúa.